整个青岛，都在替五年前的错误买单

文章写于几天前但未发表，后8月28日“现房销售”新政发布，所以略作修改发布。但主旨未变。 1、 8月17日，国家统计局如期公布7月份全国大中城市的房地产价格指数统计。 7月份青岛新房住宅同比价格指数为98.1，同期二手房同比价格指数为93.7，数据低于100，就意味着青岛房价，相比去年依然在持续回调。 再往前追溯，从2020年7月开始，新房住宅的同比房价指数分别102.3、105.4、100.8、102、93.8、98.2；二手住宅的同比房价指数为95.8、101.3、98.4、95.9、91.2、95.1。 可以看出2020年以来，青岛新房住宅的价格一度稳定，但从2023年以后，就持续回落。 二手住宅的价格，除了2021年有过短暂回暖外，其余时间均大幅下降。 都知道青岛房价的高点在2018年，如果加上2018-2020年房价的持续阴跌，当前青岛房价的下降幅度则更甚。 2、 事实上，从很多方面来讲，青岛房价都不该回落这么多。 我们以不同阶段的青岛新房住宅成交量来作为参考，克而瑞数据显示2016青岛新房住宅成交2019万平，全国第4；2018年青岛新房住宅成交1587万平，全国第5；2020年为1450万平，全国第8；2022年成交1153万平，全国第2，2024年成交724万平，全国第6。 去年新房住宅成交688万平，全国第3。 3、 可以看出，过去十年，青岛楼市的成交基础并不差，从规模来看，基本稳定在全国8强的位置。 成交量大，证明楼市有需求；但是，房价却没有走出应有的稳健。 需求端没有太大问题，那问题就出在供应端。楼外君认为核心原因之一就是，2020年以前青岛的住宅供应量长期过高，连续多年大量卖地导致的住宅库存过大。 第三方统计数据显示，2014-2020年青岛宅地供应环节完全没有遵照市场规律，导致严重的供过于求。2015-2017年，青岛涉宅用地成交年均过1.2万亩，2014年以及2018-2020年青岛涉宅用地成交年均超过2万亩。这里面很多地位于郊区，而且是大盘。 按照80%的纯住宅供应，2.0的容积率以及套均110平（前期有70|90的政策要求），七年间合计向市场供应了约112万套房子。 而彼时，青岛的年均新房住宅去化在12万套左右，所以2020年之前，青岛楼市遗留了大约28万套新房住宅的潜在供应。 它们以在建、在售、未建等多种形式存在，后来陆续上市，以至于近几年，虽然青岛土拍缩量供应，但是前期的库存依然很大，仍需要较多时日才能出清。 4、 不过，近五年青岛楼市已经在努力减少土拍，降低库存。 2021-2025年，青岛涉宅用地成交建面分别约1208万平、741万平、319万平、117万平、160万平，同期，新房住宅成交面积分别为1402万平、1153万平米、744万平、724万平、688万平。 看懂了吗，每一年的卖地数量都远远低于住宅成交量，近两年这一比例甚至到了25%以下。 供应量远小于成交量，根据经济学的原理，青岛楼市应该起飞了啊，可是并没有。原因还是在于2020年之前卖地太多，青岛楼市还在为过去累积的住宅库存买单。 前人栽树，后人乘凉，前人卖地，后人心慌。 5、 看来，青岛楼市的苦日子还得需要1年才能彻底解决（原文是2-4年，不过8月28日新政后，楼外君认为1-2年）。 在库存出清之际，还有一个需要重点调整，那就是整个楼市的成交主力，一定要转移到二手房来。 过去五年，全国绝大多数大中城市，房价指数都持续回落，只有成都相对稳定，贝壳研究院统计数据显示，过去五年成都的二手房房价跌幅只有5%-8%。 二手房的房价稳定，就是因为成都二手房的成交量是新房的二倍以上。 近三年成都二手房成交，每年都在22万套以上，新房成交只有14.6万套、9.9万套、9.1万套。 新房卖得少，是因为卖地少，成都市政府的目的就是让整个新房住宅市场客多房少，从而带动二手房市场。 目前，整个成都楼市新房住宅和二手住宅的客群界限很清晰，新房住宅面积越来越大，品质越来越好，价格越来越高，把豪宅以及改善型群体牢牢抓住。 二手住宅固守刚需和刚改客群，互相有客户交集，但是相对购房主力都比较稳固。客群稳了，成交就稳了。 不难看来，成都市政府作为整个房地产市场的最大操盘手，是思路清晰且方法科学的。 6、 不仅仅成都优秀，杭州也是不多的房价相对稳定的城市。 国家统计局数显，2026年7月，杭州的新房住宅同、环比价格指数同比均在100以上，这意味杭州房价过去一年相对稳定。 从指数来看，近五年杭州的新房住宅价格上涨了8.7%，二手住宅价格只跌了14.5%。新房在涨，二手抗跌，这是多么健康的楼市。 杭州楼市稳健的核心原因，也是二手房的成交远远大于新房的成交量，2024年，杭州十区二手房成交9.36万套，新房成交6.33万套，去年十区新房成交6.2万套，二手房成交8.9